饱受争议的(de)二手(shǒu)房交易(yì)中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国局(jú)联合发布(bù)了关(guān)于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利(lì)用房源客源优势(shì)收取过高费用、未(wèi)明(míng)码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从加强从业(yè)主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价(jià)等十(shí)方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发(fā)展，一(yī)二线城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房(fáng)政策研究(jiū)中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居(jū)民来说属于金额(é)不低的大宗(zōng)交易(yì)，由于(yú)二手房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往(wǎng)通过中介来(lái)完成。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信(xìn)息不对称等问(wèn)题，将非必要(yào)的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额外的负担(dān)，而且(qiě)这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于(yú)二手房市场交易过程(chéng)中存(cún)在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易(yì)行为及其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国，是房地产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作(zuò)的意义(yì)更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来(lái)对房地(dì)产经纪服(fú)务行(xíng)业(yè)关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某(mǒu)房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率(lǜ)计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费上，两部门在此次(cì)意(yì)见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费(fèi)标(biāo)准的最早依据是(shì)1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北京市(shì)执行的(de)2014年(nián)更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复(fù)杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着(zhe)，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地(dì)产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各(gè)中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收(shōu)取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当(dāng)前并(bìng)未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构应(yīng)当(dāng)在经(jīng)营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服(fú)务项(xiàng)目、服务(wù)内(nèi)容(róng)和收费(fèi)标准，不得(dé)混(hùn)合标(biāo)价和捆绑收(shōu)费。房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构提供的基(jī)本服务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分别(bié)明确(què)服(fú)务(wù)项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费(fèi)金额，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管等部门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市场监管部(bù)门会同有关部门依(yī)法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄(lǒng)断法律法规的行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的(de)原则(zé)实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出的意(yì)见仅(jǐn)为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定(dìng)，未来(lái)如(rú)何具体(tǐ)认定其中的(de)细则，还(hái)需要看(kàn)各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国(mù)前市场看，经纪服务(wù)领域的(de)调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在(zài)产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业(yè)的专(zhuān)业性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过(guò)程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处(chù)于弱(ruò)势(shì)地(dì)位，从而(ér)会(huì)出现中介(jiè)费(fèi)及税费均由购房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些(xiē)房(fáng)产中介公(gōng)司将其视(shì)为(wèi)向购(gòu)房(fáng)者单边收费的行(xíng)为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收(shōu)取费用，而(ér)这部分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上(shàng)相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作(zuò)的透明度，也(yě)有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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