饱(bǎo)受争议的二手房交易(yì)中介费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到(dào)监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局(jú)联(lián)合发(fā)布了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)存在利(lì)用(yòng)房(fáng)源客(kè)源(yuán)优势(shì)收取过(guò)高(gāo)费(fèi)用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其(qí)合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背景，两部(bù)门(mén)从加强从业主体(tǐ)管理、明(míng)确(què)经纪服务内容、合理确(què)定(dìng)经纪服务收费、严格(gé)实行明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二(èr)线城市二手房交易(yì)占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占(zhàn)市(shì)场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大量二(èr)手房(fáng)成(chéng)交依赖(lài)中介居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房(fáng)政(zhèng)策研究中心首席研(yán)究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对居民来(lái)说属于金额(é)不低的(de)大宗交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于(yú)二手房(fáng)交易成(chéng)本较高、交易周期(qī)较长，具(jù)有非常强的专业性，居民往往通(tōng)过(guò)中介来完(wán)成(chéng)。但很(hěn)多(duō)中(zhōng)介利用信息(xī)不对(duì)称(chēng)等问题(tí)，将(jiāng)非必(bì)要的收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场交易过(guò)程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪服务(wù)在内的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及(jí)其主体进行规范和秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工作的(de)意义(yì)更大(dà)，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注最多的一(yī)个话题，便是(shì)房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相关(guān)部门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易过程中，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的(de)原则实(shí)行分(fēn)档定价(jià)。引导由交(jiāo)易双方共同承(chéng)担(dān)经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家(jiā)计委建设(shè)部下发(fā)的(de)《关于(yú)房地(dì)产(chǎn)中介服务收费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北京市执行(xíng)的2014年更新后的(de)收费标准，即根(gēn)据(jù)这样的(de)规定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门当前并未明确(què)具(jù)体(tǐ)的中介费率，中介机(jī)构仅需在服(fú)务(wù)过程(chéng)中对(duì)收费标准进行明(míng)码标(biāo)价即可。而房地产经(jīng)纪服务(wù)机(jī)构在(zài)具(jù)体收取过(guò)程中(zhōng)，会结(jié)合房屋(wū)价值及(jí)工(gōng)资标(biāo)准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适的(de)中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部(bù)门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠道(dào)，公示服务项目、服务(wù)内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混(hùn)合标价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服(fú)务，应当(dāng)分别明(míng)确(què)服务(wù)项(xiàng)目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费(fèi)前(qián)应(yīng)当向(xiàng)交(jiāo)易当(dāng)事人出(chū)具(jù)收费清单(dān)，列明收(shōu)费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由当事人(rén)签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于(yú)市(shì)场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设部门将会同(tóng)市场监(jiān)管等部(bù)门(mén)采取约谈等(děng)综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门(mén)依法查处(chù)不按(àn)规定明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关(guān)违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中(zhōng)介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华(huá)南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建(jiàn)部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价，合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要还是规范行(xíng)业(yè)，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在(zài)合理范围(wéi)内，加上经纪服(fú)务费用对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非(fēi)规定(dìng)，未来如何具体认定其中的细(xì)则，还需要看(kàn)各(gè)城市(shì)落地(dì)执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场(chǎng乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020)看，经纪服务(wù)领域的调(diào)整改善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不同税费等(děng)都乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020(dōu)可能对交易(yì)产生影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪服(fú)务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的(de)中介费，但在一些(xiē)热(rè)点城市的二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因(yīn)部(bù)分购房者(zhě)处于弱势地(dì)位(wèi)，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这部分费(fèi)用也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式(shì)，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转嫁(jià)给(gěi)下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介公司(sī)将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪(jì)服务收(shōu)费的(de)基础上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费用(yòng)，而这(zhè)部(bù)分费用(yòng)，房(fáng)东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当(dāng)于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透明(míng)度，也有利(lì)于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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