万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款不得(dé)不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们(men)的姿势(shì)都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公唇炎吃什么维生素，唇炎吃什么维生素好司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么(me)，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法律(lǜ)规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于(yú)商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权(quán)优先于建设工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支(zhī)付(fù)剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民(mín)知名(míng)度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北(běi)京(jīng)的第(dì)一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大(dà)型知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已唇炎吃什么维生素，唇炎吃什么维生素好经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之(zhī)时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安(ān)。

　　近(jìn)十(shí)年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有(yǒu)人也许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什(shén)么(me)又要(yào)质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆(lù)续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易(yì)所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被(bèi)5次列(liè)被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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