“现在的房地产台湾领导者是谁，现任台湾领导者是谁很难再出现像过去十(shí)年的系统性行情。”思(sī)睿集团(tuán)合伙人、首(shǒu)席经济学家洪灏向(xiàng)《红周刊》表示(shì)，房地(dì)产行业分(fēn)化(huà)的愈加明显，让机构和投资者的关注度(dù)从(cóng)板块向单个标的转移。上海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬(yáng)向(xiàng)《红周刊》指出，从(cóng)行业来看，无论(lùn)是业绩，还是估值，房(fáng)地产都已经双杀(shā)到了最底部，而且(qiě)是反复地杀到了底部(bù)，再往下(xià)的(de)空间已经不大了。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成挖(wā)掘个股(gǔ)阿尔法重要参考

　　那么如何(hé)寻找房地(dì)产(chǎn)个股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在(zài)房地产赛道中进行选择(zé)，需要非常小心，避免选了半天，标的公司出现爆(bào)雷(léi)的情况。除(chú)此(cǐ)之外，洪灏(hào)指出(chū)，需要满(mǎn)足以下(xià)三个基准：有大的国资背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过(guò)红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果关注(zhù)一下今年房(fáng)地产的开发资金来源，可(kě)以(yǐ)发现，其实银行的信贷倾向是(shì)不太愿(yuàn)意给房企贷款的，房企(qǐ)的(de)主要(yào)资金(jīn)来源来自新盘的销(xiāo)售。但今年新房(fáng)的销(xiāo)售情况(kuàng)相(xiāng)较一般(bān)。再关注一下，哪些(xiē)房(fáng)企能从银行拿到钱，其实主要还是那些有(yǒu)国企背景的房企，民营房企(qǐ)相对(duì)比较(jiào)困难，所以整个行业出现了一个很(hěn)明(míng)显的(de)分(fēn)化(huà)，无论是在销(xiāo)售，还(hái)是(shì)融资(zī)等各个方面(miàn)都非(fēi)常明(míng)显。现(xiàn)在有国(guó)资(zī)背景的(de)房企在资本市场表现相(xiāng)对(duì)较(jiào)好，但(dàn)没有国资(zī)背景的民营房(fáng)企(qǐ)股价大多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则(zé)向《红周刊》表示，在房地产行业内，我们的(de)逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具体(tǐ)到(dào)如何挖掘，我们会特别重视企业的(de)成本优势，更具体一点，就是(shì)它的净借贷(dài)水平(píng)（净负债(zhài)率）是不是(shì)行业(yè)内的最低水平(píng)；利(lì)润率是不(bù)是行业内(nèi)最(zuì)高的；融(róng)资(zī)成本是否是行业(yè)内最低的；建安成本是否也(yě)是业(yè)内最低的(de)；这些都是我们看重的一(yī)家房企(qǐ)的(de)综合成本。

　　需要注意(yì)的是，能够(gòu)同(tóng)时满足上(shàng)述条件的房企并不多(duō)。即便是在国央企(qǐ)中(zhōng)，仍有部分房企出现了(le)“三(sān)道红线”的“踩(cǎi)线”情况，且(qiě)有(yǒu)逐(zhú)渐(jiàn)恶化的(de)趋势。以A股(gǔ)为(wèi)例(lì)，《红周刊》根据Wind数据整(zhěng)理发现，截至2022年(nián)末，天房发展、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏城投、中(zhōng)交地产(chǎn)、中国武夷等国央企(qǐ)“三道(dào)红(hóng)线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城投控股(gǔ)等国央企房企也踩(cǎi)了“三(sān)道红(hóng)线”中的(de)两(liǎng)条。

　　2022年激进(jìn)扩张房(fáng)企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特色的(de)国(guó)央企房企，其财务指标称得上完全健康的仍是少数。而更加值得注(zhù)意的是，在2022年，不少国(guó)企(qǐ)，甚至地(dì)方国企开(kāi)始大举扩(kuò)张。而这无疑又进一步(bù)考验着国央企的资金链(liàn)情况。

　　对房企而言，扩张速度的(de)张弛有度尤(yóu)为(wèi)重要，节奏把(bǎ)握准(zhǔn)确，有助于房企储(chǔ)备(bèi)优质“弹药”；但过于乐观(guān)的预判(pàn)未来市场，以及过于激进的(de)扩张拿(ná)地节奏也有可能(néng)让房企(qǐ)重蹈此前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的一家房企(qǐ)进(jìn)行(xíng)举例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连(lián)续4年的净借(jiè)贷比例都维(wéi)持在(zài)33％左右，完全没(méi)有增加(jiā)杠杆(gān)比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会(huì)来(lái)了，其(qí)开始在(zài)一线城市进行(xíng)大举拿地，净负债率也由此前的33％左右水(shuǐ)准提高(gāo)到(dào)45％左右，涨了接近三分之一(yī)。与此同时，该房(fáng)企新购入地(dì)块也实现了(le)快速的(de)开(kāi)盘利用率(lǜ)，预计今年会有(yǒu)更多的楼(lóu)盘入(rù)市。像(xiàng)这类企业就符(fú)合“最后的赢家(jiā)”的特点。一方(fāng)面，在于它本身(台湾领导者是谁，现任台湾领导者是谁shēn)储备了很多弹药，去年拿地超1000亿(yì)元，且其中一半在(zài)一(yī)线城市(shì)，另外一半也主要集中(zhōng)在强(qiáng)二(èr)线和二(èr)线城(chéng)市(shì)；另一方面(miàn)，它的扩(kuò)张是有节(jié)制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之(zhī)相反(fǎn)，有(yǒu)些房企的扩张速(sù)度让(ràng)人感觉又回(huí)到了2016年、2017年，或者说看到了2016年(nián)～2020年期间(jiān)扩(kuò)张的民营企业的影子。虽然说，见到(dào)机会时要(yào)出(chū)手(shǒu)，但出手的(de)章法仍要小心(xīn)，如果负债率扩张得太快，但未(wèi)来的两年市场没有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如(rú)何(hé)来(lái)衡量一家房企的扩张(zhāng)速(sù)度是否(fǒu)激进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，主要(yào)还是看房(fáng)企的净负(fù)债率(lǜ)水平(píng)，在我看(kàn)来，这个比例如果超过60％，就是(shì)扩(kuò)张得过于(yú)快速(sù)了。

　　不难(nán)看(kàn)出，这一标准要比“三道红线”对房企的净负债率要求不得高于100％要更加(jiā)严(yán)格。陈昊扬解释，当前房(fáng)地(dì)产行业的复苏速度并没有(yǒu)那么快，所以要(yào)规避公司(sī)净负债率提高到一个比(bǐ)较危险的(de)水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较积(jī)极的房企(qǐ)梳理(lǐ)发现，中交地产、中国金(jīn)茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房(fáng)企(qǐ)2022年净负(fù)债率都在60％之上。其中，中交地产净负债率(lǜ)持续居高不下，在2020年(nián)至2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形(xíng)成鲜明对比的是，华(huá)润(rùn)置地、中国海外(wài)发展、万科(kē)A、滨江集(jí)团(tuán)、招(zhāo)商(shāng)蛇口、龙湖集团(tuán)等房(fáng)企在(zài)践行较(jiào)积极的拿(ná)地策略的同时，也较(jiào)好地控(kòng)制了公司的扩张速度(dù)与净负(fù)债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等个(gè)别民营房企

　　或(huò)具备“最后赢家”的黑马特(tè)质

　　陈(chén)昊扬指出，实际上(shàng)，他们是以同(tóng)一筛选(xuǎn)标(biāo)准来看国央企与民营(yíng)房企，但(dàn)在(zài)各维度的(de)实际表现上，国央(yāng)企确(què)实会更胜一(yī)筹。如国央企(qǐ)的融(róng)资(zī)成(chéng)本更低，融资(zī)渠道也更(gèng)顺畅，能够做到想融就(jiù)融，这样，国(guó)央企自然而然(rán)就具有天然优势。

　　虽(suī)然对比民营房(fáng)企，机构更加看好国央企，但这(zhè)也并不意味着，民(mín)营企(qǐ)业中就(jiù)没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳(shū)理发(fā)现，仍(réng)有(yǒu)少数民营房企同样受(shòu)到机构的青睐。比如，根据2023年一季报(bào)，滨江集团(tuán)的十大流(liú)通股东中(zhōng)新(xīn)进了“中(zhōng)国工商银行股份有限公司(sī)－景顺长城中国回报(bào)灵活配置混合型证券投(tóu)资基金”“全国(guó)社保(bǎo)基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始(shǐ)，百(bǎi)亿私募珠海阿巴马(mǎ)资产管理有限(xiàn)公司就长(zhǎng)期持有滨江集团。根据一季报(bào)，该资产公(gōng)司的几只(zhǐ)产品合(hé)计持有滨(bīn)江集(jí)团9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身(shēn)的(de)基本(běn)面表现存(cún)在一定关(guān)系。2020年以来的近(jìn)三年(nián)时间，房地产(chǎn)市场整体在走“下坡路”，但作(zuò)为杭州本土(tǔ)房(fáng)企的滨江集团仍是(shì)表现(xiàn)出(chū)较强的(de)韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团在业绩表(biǎo)现、销售规模、新增土储、股价表现(xiàn)等多维度都表现了较强的增长(zhǎng)势头(tóu)。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团扣非(fēi)归母净利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期(qī)发布(bù)的2023年一季(jì)报，今年一(yī)季(jì)度，滨(bīn)江集(jí)团更是实现了扣非归母净利润(rùn)5.41亿元，同比(bǐ)增(zēng)长134.07％。

　　在房地(dì)产“青(qīng)铜时(shí)代”仍能(néng)保持(chí)自身业绩(jì)的持续增长，和滨江集(jí)团扎(zhā)根杭州(zhōu)的战略布局关(guān)系密切(qiè)。根据2022年(nián)年报，滨(bīn)江集团(tuán)有近(jìn)七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州(zhōu)地区的营收(shōu)比重只占到近六(liù)成。近三年持(chí)续稳(wěn)居(jū)杭州房企销售(shòu)排名第一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团在(zài)杭(háng)州(zhōu)的土储补充同样较为(wèi)积(jī)极，根据(jù)诸葛找(zhǎo)房、住在杭州网数据显示(shì)，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元(yuán)，同样持续稳(wěn)居杭州的(de)本土第一(yī)。

　　而滨江(jiāng)集团在杭(háng)州的(de)较突出表(biǎo)现，也让(ràng)滨江集(jí)团的房企排名(míng)迅速(sù)提升(shēng)。到2023年，滨江集团(tuán)的房企排(pái)名已(yǐ)冲进前(qián)十，根据中指数据(jù)，2023年前4月(yuè)，滨江集(jí)团实现销售(shòu)额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九(jiǔ)位。

　　值得注意的是，2020年(nián)至(zhì)今，滨江集团(tuán)股价翻了超一(yī)倍以上，而近期(qī)，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)更是迎来(lái)多家机构的集中调研。滨江集(jí)团(tuán)发布公(gōng)告表示，公司(sī)于5月10日接受(shòu)了(le)信达(dá)证券、金鹰(yīng)基金(jīn)、建信(xìn)养老、新华养老(lǎo)等18家(jiā)机(jī)构调研。

　　产业链布局(jú)重点(diǎn)移至存(cún)量赛道(dào)

　　机构在下游家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产开发只是房地产产业链(liàn)上的(de)中(zhōng)游环节，其上游(yóu)主(zhǔ)要为钢铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料供应商，而下游应(yīng)用行业主要(yào)包括中介服(fú)务、家用(yòng)电器(qì)、物业管理(lǐ)、家居用品。综合《红周(zhōu)刊》的采(cǎi)访，房地产(chǎn)开发环节与上(shàng)游材料端息息(xī)相关(guān)，新盘开工不(bù)足(zú)导致上游不被(bèi)看好，机构寻觅个股阿尔法的(de)思路渐(jiàn)渐移至(zhì)下游。“中(zhōng)国房地产行(xíng)业(yè)在进(jìn)入(rù)存量(liàng)房(fáng)时代(dài)，所以对地产产业链(liàn)，尤(yóu)其(qí)是(shì)偏(piān)消(xiāo)费属(shǔ)性(xìng)的家装(zhuāng)家居领域(yù)，我们相对(duì)看好，因为(wèi)居(jū)民(mín)保有的住房规模越来越大(dà)，随着时间的增(zēng)加(jiā)，内装更新(xīn)的(de)需求(qiú)也会越来(lái)越多。美国过(guò)去的数据充(chōng)分说明了(le)这一点，在新房销售见(jiàn)顶之后，家具(jù)消费的(de)增长(zhǎng)却一直(zhí)都很好(hǎo)。对于(yú)地产产(chǎn)业链，我们相(xiāng)对(duì)看好和内装相关的行业，例如消费(fèi)建(jiàn)材、家居装(zhuāng)饰(shì)等(děng)。”万家基金人士表示。

　　而(ér)根(gēn)据《红周刊》对下游细分中相关赛(sài)道龙(lóng)头年内表现的(de)统计，目(mù)前(qián)暂居前两位的都是来自家纺赛台湾领导者是谁，现任台湾领导者是谁道的公(gōng)司，它们分(fēn)别是富安娜和水星家纺，特别是前者在月线连(lián)收七根阳线的基(jī)础上，年内迄今(jīn)涨(zhǎng)幅(fú)已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事(shì)纺织家居、睡眠家居、生活类产品(pǐn)的研发、设计、生产及销(xiāo)售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第一(yī)季度(dù)报告显示(shì)，报告期内，富安娜实现营(yíng)业收入(rù)约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不(bù)过实现归属于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润(rùn)约(yuē)1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报(bào)的十大流通股股(gǔ)东来看，能够发(fā)现该股早已成为基金重仓股的天下，彼时包括公(gōng)募的中欧(ōu)价值发现(xiàn)、中欧潜力价值(zhí)、工(gōng)银瑞信灵动价值(zhí)、宝盈新价值和私募的明(míng)河2016，都在其中出现，占(zhàn)据了半(bàn)壁江山。需要强调(diào)的是，中欧的(de)两只基(jī)金都(dōu)是价值派(pài)基金(jīn)经理曹名长在管的产品，首季其同(tóng)时重仓的房地产产业链股(gǔ)票还有金地集(jí)团和(hé)大亚圣象。

　　对比而言，前几年(nián)曾经风光一时的家(jiā)居(jū)板块也因疫(yì)情、消费复(fù)苏进程缓慢等多因素(sù)一度沉寂，不过好在困境(jìng)反转露出曙光，家居板块(kuài)中年内(nèi)表现最(zuì)好的(de)是(shì)志(zhì)邦家居(jū)。同一时间段，该股(gǔ)年内上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩来看，无(wú)论(lùn)是营收(shōu)还(hái)是(shì)归母(mǔ)净利润，公司都实现了(le)同(tóng)比双升。

　　从公司的十大(dà)流通股股东来看，《红周刊》发现广发(fā)基金经理罗洋(yáng)慧(huì)眼(yǎn)独具(jù)，一季(jì)报中他管(guǎn)理的广(guǎng)发策略优选和广(guǎng)发安宏回(huí)报均增加(jiā)了持(chí)股，而这两只(zhǐ)产(chǎn)品也成为志(zhì)邦(bāng)家居十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)中仅有的两只(zhǐ)公募(mù)。有意思的是，他似乎对(duì)于定制家(jiā)居(jū)类标的情有独(dú)钟，在另一家赛(sài)道公司(sī)金(jīn)牌(pái)橱柜中，他管理的全部三(sān)只产品均登榜十大流通股(gǔ)股(gǔ)东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去(qù)家居家纺外(wài)，下游的物业股也(yě)越来(lái)越被机构所(suǒ)青睐(lài)，不过这(zhè)类(lèi)标的大多在香港上市，如何选择成为(wèi)难题。对(duì)此(cǐ)，前述上(shàng)海(hǎi)公募基金(jīn)经(jīng)理举例分析：“物业服务不是一个(gè)高毛利的行业，挣钱(qián)很辛苦，我选(xuǎn)公司还是希望挣的(de)是(shì)市(shì)场(chǎng)化(huà)应该(gāi)挣的钱(qián)，以我曾经(jīng)买的绿城服务为例，它在中高端楼盘(pán)占比是比较高的，每年到期的合同里提价成功(gōng)率在30％～40％。它能(néng)做到滚动(dòng)的大部分(fēn)项目到期之后(hòu)，经过(guò)两三轮合(hé)同周(zhōu)期还能(néng)做(zuò)到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产(chǎn)品(pǐn)提价的公司很(hěn)少(shǎo)，因(yīn)为物业(yè)公(gōng)司很容易一(yī)开始是挣钱的，后(hòu)面因为保安这些固定人(rén)员成本的(de)年度增长，不(bù)过服务没有(yǒu)特别好(hǎo)，客户没有那么满意，能做到提(tí)价(jià)难度是非常(cháng)大的。但(dàn)是该公司能在业内做到到期之后提(tí)价率比较高，这跟它(tā)的定位和比较好的服务是(shì)有(yǒu)关系的。”他进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 台湾领导者是谁，现任台湾领导者是谁