饱受争议的二手房交(jiāo)易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家市场监管总局联(lián)合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利(lì)用房源客(kè)源优势收取(qǔ)过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题(tí)，加重交易当(dāng)事(shì)人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门(mén)从加强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖(lài)中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调(diào)控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策(cè)研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易(yì)成(chéng)本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多(duō)中介(jiè)利用信(xìn)息(xī)不(bù)对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程(chéng)中存在(zài)的(de)“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市(shì)场交易行为及其主体进行规(guī)范和(hé)秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场(chǎng)管理和调控的(de)主题。“当下，推进(jìn)这项工作(zuò)的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题(tí)成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来(lái)对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪(jì)服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介(jiè)交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市(shì)，二手房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金(jīn)额(é)不低(dī)的(de)中介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共(gòng)同承担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目前(qián)房地产经(jīng)纪服务收费标准的最早依(yī)据(jù)是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务(wù)收费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年更新(xīn)后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂(zá)的(de)住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协(xié)商同意，可(kě)在规定的收费标准基(jī)础(chǔ)上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定价，房地(dì)威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家产(chǎn)经纪(jì)服务收费多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前(qián)并(bìng)未明确具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介(jiè)机(jī)构仅需(xū)在服务过程中对(duì)收费标(biāo)准进行明码标价(jià)即(jí)可。而房地产经纪(jì)服务机构在(zài)具体收取过程中，会(huì)结(jié)合房屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构应(yīng)当在经营门(mén)店(diàn)、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所或渠道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务内容和收费标准威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家(zhǔn)，不得混合标价和(hé)捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪(jì)机构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分(fēn)别明(míng)确服务(wù)项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机(jī)构收费前应当向(xiàng)交易当(dāng)事人出具收费清单，列明(míng)收费标(biāo)准(zhǔn)、收(shōu)费(fèi)金额(é)，由(yóu)当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部(bù)门将会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明(míng)码标价、操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)相关违法违规信息(xī)，市场监管部门要依法依规(guī)纳入(rù)国(guó)家企业信(xìn)用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范(fàn)行业，打击收费(fèi)过高的经纪机(jī)构，但对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同(tóng)，各(gè)家(jiā)收费普遍在合(hé)理(lǐ)范围内，加(jiā)上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲领性文件而非规定(dìng)，未(wèi)来如何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规范化，有利于行(xíng)业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的(de)专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中(zhōng)，原本(běn)应该由上下(xià)家各支(zhī)付(fù)一半(bàn)的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购(gòu)房者来(lái)承(chéng)担。即(jí)使一些房东愿意承(chéng)担(dān)中介费，这部分费(fèi)用也(yě)可能(néng)通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部(bù)分(fēn)中(zhōng)介公司可能会利用其支(zhī)配地(dì)位，在原先(xiān)经纪服务(wù)收(shōu)费的(de)基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房(fáng)东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于(yú)变相推高了房(fáng)价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利(lì)于提(tí)高交易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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