文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，这是房(fáng)地产从(cóng)大(dà)开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实(shí)，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完(wán)全(quán)交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定(dìng)会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以(yǐ)不(bù)如借(jiè)机取消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大(dà)的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐(lè)业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发展的(de)重大措(cuò)施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的(de)专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市(shì)民数(shù)量(liàng)有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了(le)分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制(zhì)造商的(de)资(zī)金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发(fā)展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升了(le)对于预(yù)售楼(lóu)花制度(dù)的监(jiān)管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动项(xiàng)目(mù)完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化(huà)配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再(zài)适用于(yú)当时的(de)国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售(shòu)商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合(hé)同(tóng)-进行备案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照(zhào)工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业(yè)取得巨(jù)大进(jìn)步(bù)，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地(dì)商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良fáng)销(xiāo)售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速(sù)发(fā)展，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业从无到(dào)有、从(cóng)国企(qǐ)先行到(d广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良ào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地(dì)产(chǎn)融(róng)资存量占(zhàn)社融(róng)存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和(hé)开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开发(fā)商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点资(zī)金(jīn)。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房(fáng)者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的(de)保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第(dì)三方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同(tóng)后(hòu)定金(jīn)退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用(yòng)期限(xiàn)，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的(de)功能(néng)是当(dāng)房屋(wū)出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节(jié)，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一(yī)一(yī)部规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融(róng)机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印花税，同(tóng)时购房(fáng)者(zhě)向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照(zhào)工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来(lái)看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立按工程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修(xiū)期(qī)结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良