近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对(duì)此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及(jí)基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基金份额二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)受(shòu)到(dào)公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参考(kǎo)价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开(kāi)募(mù)集基础设(shè)施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规(guī)要(yào)求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年(nián)度(dù)可分配(pèi)金额(é)以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价(jià)格(gé)的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示(shì)，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的(de)改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指导(dǎo)价做(zuò)调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的(de)比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资(zī)产(chǎn)类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的(de)分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的(de)二(èr)级(jí)市(shì)场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配(pèi)理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随着(zhe)分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的(de)收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或(huò)建筑的(de)剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到(dào)期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资(zī)产的估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目(mù)底层资产的运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况直接(jiē)影生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语响投资回报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人(rén)综合实(shí)力、运营(yíng)管理机(jī)构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密(mì生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语)集分红期，由于分红交易(yì)带来(lái)的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规(生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者(zhě)可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测(cè)进(jìn)行比较分(fēn)析(xī)，结合经(jīng)济(jì)及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基(jī)础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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