导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中(zhōng)还(hái)包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁(lìn)徐海为是谁？和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的(de)近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日益明(míng)显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势(shì)在必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)当下(xià)房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们(men)测(cè)算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直观判断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然(rán)灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情况为主题(tí)的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人对外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大(dà)量商(shāng)业(yè)楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设(shè)施齐(qí)全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三(sān)步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大(dà)致测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的(de)期房销售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已经达到了(le)户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不(bù)意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说(shuō)户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用(yòng)住宅面(miàn)积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国(guó)未来地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明(míng)显，资源(yuán)和生(shēng)产要(yào)素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建房(fáng)家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的(de)人均住宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能(néng)级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

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