5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南(nán)方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金(jīn)一(yī)季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的(de)持股(gǔ)比例也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个(gè)股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士(shì)持(chí)谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民(mín)存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的(de)需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业进(jìn)入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基(jī)本面来(lái)看，上实(shí)发(fā)展的主营业务(wù)为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管(guǎn)理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，各类机(jī)构都有对其(qí)布(bù)局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义最(zuì)高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续性(x武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义ìng)向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩(jì)势头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于(yú)上市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人士(shì)分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿(ná)地力(lì)度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当(dāng)前(qián)中特估(gū)的(de)浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库(kù)存(cún)的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质(zhì)的(de)开发(fā)资源和良好的不动产资(zī)产运营能(néng)力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权(quán)债务关系等问题，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一(yī)轮(lún)行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估(gū)的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度(dù)提(tí)升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是(shì)销售份(fèn)额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发(fā)展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公(gōng)司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的(de)房企，主要(yào)是因为过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能(néng)够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市(shì)场(chǎng)从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑的(de)情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市场的(de)短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下(xià)游(yóu)就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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