饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了关于(yú)规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提(tí)及，近年(nián)来(lái)，部分(fēn)房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构存在利(lì)用房源(yuán)客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当(dāng)事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经纪服(fú)务内容、合(hé)理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费(fèi)、严格(gé)实行明码(mǎ)标(biāo)价等(děng)十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析师张大(dà)伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额(é)不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易(yì)成(chéng)本较高、交易(yì)周期较长，具有非(fēi)常(cháng)强的专业(yè)性(xìng)，居(jū)民(mín)往(wǎng)往通过中介来(lái)完成。但(dàn)很多中介利(lì)用信息不对称等问(wèn)题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担保费等(děng)，对(duì)相对评价和绝对评价区别举例，相对评价和绝对评价区别举例现代教育技术居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房市场交易(yì)过程中存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在(zài)内的相关市场交易(yì)行为及其主体进(jìn)行(xíng)规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业(yè)关(guān)注最多的一个话题，便是房地(dì)产经纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务(wù)收费(fèi)及中(zhōng)介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分(fēn)价值(zhí)不菲(fēi)的房(fáng)屋，往(wǎng)往(wǎng)要(yào)缴纳(nà)一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次(cì)意见中提(tí)及(jí)，房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)要合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)的(de)最(zuì)早依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的(de)通(tōng)知》（971号(hào)文），其(qí)中(zhōng)第六条(tiáo)规(guī)定：房屋(wū)买卖代(dài)理(lǐ)收费(fèi)，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前北(běi)京市(shì)执行(xíng)的2014年(nián)更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即(jí)根据这样的规定：“少数(shù)特(tè)别复(fù)杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规(guī)定的收费(fèi)标准基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服(fú)务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关(guān)监管部(bù)门当前并未明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中(zhōng)提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或(huò)渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务(wù)内容(róng)和收费标准，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提(tí)供(gōng)的基本服务和延伸服务(wù)，应当(dāng)分(fēn)别(bié)明(míng)确服务(wù)项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房地产经纪(jì)机构(gòu)收费(fèi)前应当向交易当事人出具(jù)收费清(qīng)单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由(yóu)当事人(rén)签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高(gāo)于市(shì)场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈(tán)等(děng)综合措施(shī)进行重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)。市场监管部(bù)门会同有关部(bù)门依法查(chá)处不按规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)等(děng)违反(fǎn)价(jià)格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法(fǎ)规的行为。对(duì)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构相关违(wéi)法违规(guī)信息(xī)，市场监管部门要依(yī)法依规纳(nà)入(rù)国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费有望大(dà)幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上经纪服务(wù)费用对(duì)市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即(jí)只是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服(fú)务行业的专业性提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该(gāi)由上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交(jiāo)易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样的情(q相对评价和绝对评价区别举例，相对评价和绝对评价区别举例现代教育技术íng)形(xíng)，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税费均由(yóu)购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在(zài)房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的(de)行为。部分中介公司可(kě)能(néng)会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪(jì)服务收费的基(jī)础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而(ér)这部(bù)分费用，房东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交易中操(cāo)作的透明(míng)度，也有(yǒu)利于房价的稳定(dì相对评价和绝对评价区别举例，相对评价和绝对评价区别举例现代教育技术ng)。”陆(lù)骑麟称。

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