文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提(tí)出“有条件(jiàn)的(de)可以进(jìn)行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制了(le)，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的(de)不公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时(shí)代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得政府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并(bìng)非(fēi)像中国一(yī)样在(zài)支付完首付款后从银(yín)行一(yī)次性(xìng)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完(wán)全交房前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的(de)资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二十(sh直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸í)世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的(de)需求是相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价(jià)格(gé)、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外(wài)一个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租(zū)金的(de)分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决(jué)了核心的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香(xiāng)港管理部(bù)门(mén)提升了对于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支付(fù)，还要证明(míng)自(zì)身(shēn)有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师(shī)行在(zài)银行开(kāi)设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市(shì)化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养(yǎng)房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出(chū)台相关(guān)的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需(xū)要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并(bìng)采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼(lóu)直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸住到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达国(guó)家几百年(nián)城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程(chéng)进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿(yì)平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从房地(dì)产贷(dài)款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资(zī)本(běn)市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了(le)开发(fā)企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但(dàn)多年(nián)以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的(de)预售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被(bèi)迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘(pán)建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程(chéng)度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金(jīn)按照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定(dìng)最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期(qī)限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针对(duì)期房设计了(le)两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格(gé)监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的(de)检验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二(èr)战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预(yù)售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签(qiān)订定金保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的(de)购房款也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权合(hé)同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首(shǒu)付及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流程做了(le)统一详细(xì)规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保(bǎo)民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的(de)房企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立(lì)按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质(zhì)量问(wèn)题全(quán)权(quán)负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸)全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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