5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构对(duì)于(yú)这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为(wèi)华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金对房(fáng)地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持(chí)房(fáng)地(dì)产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的(de)持(chí)股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米的(de)年(nián)销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要眉飞色舞是什么生肖 眉飞色舞是神态描写吗有一(yī)定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面(miàn)积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业(yè)高(gāo)增的(de)时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能(néng)够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为(wèi)公(gōng)募乃至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构的务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实(shí)发(fā)展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的(de)主营业务(wù)为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及(jí)服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收(shōu)入(rù)利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一(yī)支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两(liǎng)家(jiā)上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出(chū)的(de)也(yě)是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力(lì)度(dù)（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中特(tè)估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好(hǎo)机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对(duì)于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻(luó)辑(jí)在于(yú)集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈(yín眉飞色舞是什么生肖 眉飞色舞是神态描写吗g)利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业(yè)内(nèi)部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持(chí)续(xù)观察国(guó)企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先(xiān)是融(róng)资(zī)成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利(lì)均(jūn)实现了(le)业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复(fù)但(dàn)仍处于调(diào)整(zhěng)的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产(chǎn)的(de)复苏过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在(zài)五月的(de)市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力(lì)现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的(de)时(shí)候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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