5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得(dé)增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更(gèng)是进(jìn)一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这(zhè)一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最高的(de)是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二(èr)的(de)是(shì)招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在(zài)于(yú)几(jǐ)只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金(jīn)地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里行业(yè)销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容(róng)易出现信(xìn)用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一(yī)假期归(guī)来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机(jī)构(gòu)都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上(shàng)银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅(fú)度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然(rán)在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士(shì)分析(xī)：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大(dà)幅(fú)降温，优(yōu)质土(tǔ)地(dì)供给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商测算对应(yīng)潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发(fā)展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性(xìng)机会(huì)依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注(zhù)估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要(yào)关(guān)注(zhù)将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察(chá)国企央企在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更(gèng)趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心(xīn)城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的(de)绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压(yā)力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的(de)要慢(màn)很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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