导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市(shì)场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露(lù)全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入(rù)城市(shì)的(de)新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国(guó)的(de)房(fáng)子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由(yóu)于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们(men)无(wú)法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数(shù)量过剩的(de)直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额(é)。<独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频/p>

　　主流(liú)房企(qǐ)竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的(de)住宅结(jié)构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其(qí)他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着(zhe)中国(guó)地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南(nán)京工(gōng)作(zuò)的(de)流动人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户(hù)均一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了(le)很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资(zī)源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力(lì)

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规(guī)模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其(qí)人口增长主要(yào)受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城(chéng)改造(zào)，商(shāng)品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的(de)环(huán)境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支(zhī)持(chí)住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着(zhe)密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)将随之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的(de)是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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