文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要(yào)严格的(de)资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要(yào)配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化(huà)解这个难题(tí)，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等(děng)进(jìn)行过长期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是(shì)中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业(yè)务的经验，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身(shēn)资金(jīn)周转。当时(shí)其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了(le)核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了(le)对于(yú)预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身(shēn)有资(zī)金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在(zài)银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化(huà)。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入(rù)中国(guó)香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从计(jì)划经济下的(de)福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售制度(dù)。预售制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全(quán)部购(gòu)房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度付(fù)款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销(xiāo)售(shòu)面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从(có猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗ng)国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉(lā)动中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道(dào)业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存(cún)量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以及(jí)中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低(dī)，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的(de)按揭(jiē)贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购(gòu)房(fáng)者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还(hái)款(kuǎn)能力或(huò)短期(qī)不能(néng)还款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规(guī)定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理(lǐ)部门制(zhì)定。但多(duō)年(nián)以来(lái)全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按(àn)照(zhào)项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资(zī)金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套(tào)取的资(zī)金，在(zài)房企(qǐ)各地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是(shì)按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金及(jí)首付款由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部(bù)来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程(chéng)进度(dù)向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发(fā)放的(de)验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何(hé)原(yuán)因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付(fù)比例(lì)，可零(líng)首(shǒ猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗u)付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德(dé)国保险公(gōng)司(sī)针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定(dìng)房屋必(bì)须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在(zài)进入(rù)开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋供给(gěi)严(yán)重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托(tuō)合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付(fù)最(zuì)多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合(hé)同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流程做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购(gòu)房者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大支持(chí)力(lì)度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金(jīn)融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款机制(zhì)或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的(de)第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预(yù)售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的(de)最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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