饱受(shòu)争议的二(èr)手(shǒu)房交易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得(dé)到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用(yòng)房源客源(yuán)优(yōu)势收取过(guò)高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易当(dāng)事人(rén)负担、侵(qīn)害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两部门从(cóng)加强从业(yè)主体(tǐ)管理、明确(què)经纪服(fú)务(wù)内容、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费、严格实(shí)行明码标(biāo)价等(děng)十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析(xī)师(shī)张大(dà)伟称，随着(zhe)城市(shì)发展(zhǎn)，一二线城市(shì)二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房(fáng)地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从开发(fā)商(shāng)过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研(yán)究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金额(é)不低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二(èr)手房(fáng)交易成(chéng)本较(jiào)高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪(qiáng)的专业(yè)性(xìng)，居民往往(wǎng)通过(guò)中介来完成。但很多中介利用信息不(bù)对称等问题，将非必要的(de)收费夹(jiā)带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民(mín)造成额外的负担，而且这(zhè)些(xiē)服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过(guò)程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的(de)相(xiāng)关(guān)市场(chǎng)交易(yì)行为及其(qí)主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的(de)意义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未来相(xiāng)关(guān)部门主要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城(chéng)市，二手房(fáng)屋(wū)交易过程中，部(bù)分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低(dī)的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计(jì)算，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的(de)《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按(àn)成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北(běi)京市(shì)执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方协商同(tóng)意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地(dì)产中(zhōng)介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪(jì)服务收费多少由各(gè)中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取(qǔ)费用过程(chéng)中(zhōng)，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前并未明(míng)确具(jù)体的(de)中介费率，中介机构(gòu)仅需(xū)在服务过程中对(duì)收费(fèi)标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具体收取过(guò)程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算(suàn)出合(hé)适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问题，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提供的(de)基本服务(wù)和延(yán)伸服务，应(yīng)当分(fēn)别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机(jī)构收费(fèi)前应(yīng)当向交易(yì)当事人出具收费(fèi)清单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明(míng)显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈等综合措(cuò)施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市场监管部(bù)门会同(tóng)有关部(bù)门依法查(chá)处不按(àn)规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市场监管部门要依法依(yī)规纳入(rù)国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费有望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南(nán)区(qū)总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行业(yè)，打击收(shōu)费过高的经(jīng)纪机(jī)构(gòu)，但对(duì)市场影响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当(dāng)前两部门提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非(fēi)规定，未(wèi)来如何具体认定其中的细则(zé)，还需要看各城市(shì)落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)领(lǐng)域的调(diào)整改善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等(děng)都可能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业性提(tí)出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本(běn)应该(gāi)由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热点顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪城市的二手房交易过(guò)程中，往(wǎng)往会(huì)有(yǒu)这样的情形，因部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势地(dì)位，从而会出(chū)现(xiàn)中(zhōng)介(jiè)费及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担中介费(fèi)，这(zhè)部分费用也(yě)可(kě)能(néng)通过转嫁的方式，在(zài)房价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视为向购(gòu)房者单边收(shōu)费的行为(wèi)。部分中介公司可(kě)能会利用(yòng)其支(zhī)配(pèi)地位，在(zài)原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东往往会(huì)将其转再(zài)次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实(shí)际上(shàng)相(xiāng)当于(yú)变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有(yǒu)利于(yú)房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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