近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额(é)交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)及(jí)市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材(cái)速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉料和信息披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得(dé)的(de)现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运(yùn)营高级(jí)副总监(jiān)李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉)制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了(le)投(tóu)资收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济(jì)的(de)影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额(é)净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面(miàn)临(lín)极大(dà)不(bù)确定(dìng)性，这是(shì)该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的分红包括(kuò)了(le)利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提(tí)醒投资(zī)者(zhě)注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限(xiàn)产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映(yìng)在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投(tóu)资属性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来(lái)观(guān)察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多(duō)关注内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主(zhǔ)要来(lái)自底(dǐ)层(céng)资产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，由(yóu)于(yú)分红交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年(nián)及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测(cè)进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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