文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月(yuè)时(shí)间，已有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质(zhì)量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实(shí)现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋(móu)划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最(翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度(dù)是(shì)需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从(cóng)这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安(ān)、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过(guò)大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光分层出(chū)售。这模式(shì)一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了(le)民众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付(fù)款”的销售模(mó)式(shì)成(chéng)为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决(jué)了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完(wán)善(shàn)、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银(yín)行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出(chū)现房屋(wū)“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢(màn)，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和(hé)开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市(shì)场的(de)稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发(fā)达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速(sù)发展，房地(dì)产企业(yè)从(cóng)无到(dào)有(yǒu)、从(cóng)国企先行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面(miàn)积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个(gè)独立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者(zhě)对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如(rú)果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能(néng)力(lì)或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售(shòu)监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各(gè)地(dì)实(shí)行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全(quán)部(bù)来(lái)自银(yín)行，银行根据(jù)工程(chéng)进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获批后即(jí)可预(yù)售(shòu)房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国(guó)没有规定(dìng)最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各(gè)环节(jié)内(nèi)容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房(fáng)屋(wū)必(bì)须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时(shí)，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求(qiú)开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权(quán)合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合(hé)同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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