5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募所持(chí)有的(de)房(fáng)地(dì)产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；20一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧21年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的(de)持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓(cāng)市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈(yù)发(fā)有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大(dà)之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最(zuì)后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按照产(chǎn)业周期(qī)来(lái)分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前(qián)居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来(lái)行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细(xì)作个股(gǔ)成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入利(lì)润(rùn)规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的(de)业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也是(shì)一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度(dù)来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)行(xíng)列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供(gōng)给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于(yú)信(xìn)用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙头房企(一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧qǐ)的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机(jī)会(huì)依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发(fā)资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国企相较(jiào)于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长(zhǎng)期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构(gòu)这一思(sī)路的话，或(huò)许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过(guò)国(guó)投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持(chí)续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出(chū)现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半年(nián)民营(yíng)房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地(dì)之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度(dù)较大(dà)。投(tóu)资的(de)驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又(yòu)在往(wǎng)下掉(diào)。除了(le)杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市(shì)四月环比三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都(dōu)出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心，这(zhè)个时(shí)候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱(qián)。但这(zhè)也(yě)意味着，只有(yǒu)极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的(de)基本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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