近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了(le)利润分配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资(zī)标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的(de)变化。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材(cái)料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得(dé)的现金收(shōu)益(yì)，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定宝鸡市属于哪个省份城市啊，宝鸡市属于哪个省份哪个市。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要(yào)因素(sù)之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者(zhě)参(cān)与(yǔ)公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的投(tóu)资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)回归的过(guò)程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基(jī)金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资(zī)者长期(qī)投资(zī)的信心(xīn)，同时(shí)需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底(dǐ)层(céng)资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是(shì)本(běn)金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大(dà)，大(dà)多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限到期(qī)后基(jī)金价值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括每年的(de)现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收(shōu宝鸡市属于哪个省份城市啊，宝鸡市属于哪个省份哪个市)益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的(de)价(jià)值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基(jī)于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高(gāo)的(de)分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较(jiào)低，也(yě)有足(zú)够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生；可供分配(pèi)的(de)现(xiàn)金(jīn)实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合(hé)长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的(de)资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关注(zhù)分派率(lǜ)高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综(zōng)合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实(shí)力、公募(mù)基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调(diào)，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测(cè)进行比较分(fēn)析，结(jié)合经(jīng)济及(jí)市场(chǎng)的(de)实(shí)际环(huán)境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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