文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发(fā)时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天(tiān)经地义(yì)。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。如果(guǒ)按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的(de)风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以(yǐ)不如(rú)借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存(cún)量时代，取消预售制度(dù)有助(zhù)于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个(gè)技(jì)术活，只(zhǐ)要(yào)坚持(chí)市场化改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质(zhì)是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓买房子(zi)是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖触动的意思解释，颇受触动的意思楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在(zài)中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还(hái)印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和(hé)销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部(bù)门提(tí)升了(le)对于预(yù)售楼花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(触动的意思解释，颇受触动的意思bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的(de)商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银(yín)行等(děng)多方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相(xiāng)关(guān)的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要(yào)一(yī)次(cì)性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性(xìng)付清(qīng)剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商(shāng)可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也(yě)开启(qǐ)了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们(men)发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特(tè)别长，高(gāo)达(dá)50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的(de)投资占全社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过(guò)三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融(róng)资存量(liàng)占社(shè)融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测(cè)算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付(fù)的(de)风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经(jīng)营(yíng)不善，出现(xiàn)资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则(zé)风险(xiǎn)完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并(bìng)没(méi)有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金(jīn)。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一(yī)种资金(jīn)循(xún)环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交(jiāo)付后(hòu)发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者(zhě)提(tí)供(gōng)一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中的(de)资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监(jiān)管开发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门(mén)经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不(bù)能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一(yī)定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合(hé)同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国(guó)期(qī)房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道(dào)关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易(yì)立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对(duì)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或(huò)保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的购房款也(yě)受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地(dì)产到(dào)了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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