万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位(wèi)于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了(le)收(shōu)回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！飞机手提7kg超重怎么办，随身行李超重有人管吗

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维(wéi)权(quán)信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于(yú)海(hǎi)淀核(hé)心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不(bù)良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是(shì)中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的(de)是对北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向(xiàng)人(rén)。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集(jí)团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些业(yè)主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户(hù)手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余(yú)价款的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如(rú)果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还(hái)会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)进(jìn)入北京的(de)第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发(fā)了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫飞机手提7kg超重怎么办，随身行李超重有人管吗(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时有(yǒu)名的(de)融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超(chāo)过(guò)这些(xiē)对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书(shū)院一套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年(nián)之久(jiǔ)，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的(de)豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸引(yǐn)了(le)不少知名(míng)人(rén)士，如(rú)知(zhī)名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房(fáng)，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多(duō)次(cì)成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人(rén)周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集团以(yǐ)35.飞机手提7kg超重怎么办，随身行李超重有人管吗5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如(rú)果北京(jīng)国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地、及中赫(hè)集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定(dìng)义(yì)务(wù)，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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