导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发(fā)达国(guó)家还有很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然(rán)而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人(rén)口的近三(sān)成(chéng)都(dōu)是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达(dá)国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住外科鼻祖是谁？(zhù)水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅(zhái)的(de)测算(suàn)思(sī)路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)外科鼻祖是谁？城镇居民户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们(men)就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既(jì)有(yǒu)统计数(shù)据，大(dà)致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产套(tào)数(shù)，并进一步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经(jīng)达(dá)到了户均(jūn)一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等(děng)因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流(liú)动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住(zhù)宅比(bǐ)例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭没有独(dú)立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在(zài)困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的(de)话(huà)，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的(de)人均(jūn)可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户(hù)均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适(shì)用房和其他(tā)分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活(huó)的环境(jìng)，背后的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央(yāng)经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不(bù)足(zú)，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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