近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产(chǎn)品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的(de)归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格的(de)变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施(shī)资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的(de)重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额(é)持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资(zī)者(zhě)更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副(fù)总监李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募(mù)集(jí)基(jī)础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额(é)以现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分(fēn)配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的(de)一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。热情款待和盛情款待的意思区别，怎么表达感谢别人请吃饭p>

　　从(cóng)机构投资(zī)者的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复(fù)，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基(jī)金份额(é)的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合(hé)持有产品(pǐn)的特(tè)性(xìng)，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应(yīng)了(le)解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两个(gè)部(bù)分，两个(gè)部分之间(jiān)的(de)比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益(yì)主要包括每(měi)年的现(xiàn)金分红(hóng)及资(zī)产增(zēng)值的(de)收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)类(lèi)产品的收益(yì)主要来(lái)自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有合理预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一(yī)是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独(dú)立的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权(quán)类(lèi)的(de)资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综(zōng)合(hé)实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会(huì)载明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首年及次(cì)年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市(shì)场的(de)实际(jì)环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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