5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板(bǎn)块一(yī)季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化(huà)之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一(yī)环(huán)，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期(qī)的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也(yě)出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更(gèng)大(dà)的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠(gāng)杆率和(hé)房价收入(rù)也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业(yè)高(gāo)增(zēng)的(de)时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日(rì)收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务(wù)为(wèi)房(fáng)地(dì)产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是(sh蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句ì)该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩(jì)势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是(shì)连(lián)续第(dì)三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增(zēng)加(jiā)了(le)持股。

　　除(chú)去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位(wèi)，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本(běn)在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的(de)融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库(kù)存(cún)的优势。央企地蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融(róng)资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资(zī)源(yuán)和良好(hǎo)的(de)不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升(shēng)，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季(jì)度(dù)的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房(fáng)地产业内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的(de)资金面压力，可(kě)能(néng)会(huì)出现，到六月份房(fáng)企为了(le)半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确定(dìng)性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链(liàn)的(de)复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地去(qù)等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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