5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时(shí)代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房(fáng)地(dì)产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来(lái)的首(shǒu)次回(huí)升，年底这(zhè)一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底揆诸当下的意思是什么，揆诸当下读音的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一(yī)季(jì)度(dù)得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高(gāo)的(de)是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报(bào)，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地(dì)集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三(sān)四线城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上(shàng)海公(gōng)募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我(wǒ)国均已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块(kuài)个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第(dì)一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实(shí)发展的(de)主营业(yè)务为(wèi)房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私募(mù)的(de)迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的(de)两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题(tí)或者(zhě)资(zī)金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要(yào)又体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存的优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较(jiào)低的融(róng)资成本，优(yōu)质(zhì)的(de)开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中(zhōng)度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业(yè)自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强、可(kě)以创造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持(chí)，首先是融(róng)资(zī)成(chéng)本(běn)保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度(dù)的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市四月环(huán)比三月相对(duì)表现较(jiào)好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的(de)去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去(qù)等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5揆诸当下的意思是什么，揆诸当下读音月13日(rì)《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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