近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了(le)解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基(jī)金份(fèn)额交易价格(gé)的变化(huà)。基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合(hé)行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募RE高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来ITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)的(de)分(fēn)红机(jī)制(zhì)体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似(shì)于(yú)债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者(zhě)的(de)角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来券相对高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的(de)前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场(chǎng)价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和(hé)债券宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力(lì)的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额(é)净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的(de)影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分(fēn)之间的(de)比例(lì)是变动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收益(yì)主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这(zhè)个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余(yú)经营期限较(jiào)短的(de)特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投资者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经营活动(dòng)产生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配的现(xiàn)金(jīn)实(shí)质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经(jīng)营权(quán)类的(de)资产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实(shí)力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人实力等(děng)多重因(yīn)素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于(yú)分红交(jiāo)易(yì)带来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前(qián)市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也(yě)称。

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