文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进(jìn)行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房(fáng)，是(shì)一种开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发(fā)达国(guó)家一般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在(zài)中国(guó)住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地(dì)产回归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的(de)事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发(fā)展的(de)重大(dà)措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发(fā)展研(yán)究中心参(cān)与财税改革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金实力(lì)才能(néng)购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民(mín)数量(liàng)有所增(zēng)加，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模(mó)式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英东(dōng)创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运(yùn)业务(wù)的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发(fā)售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一(yī)个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解决了(le)核心(xīn)的住房供不(bù)应求的(de)问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对(duì)于预(yù)售(shòu)楼花(huā)制(zhì)度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能(néng)力把项目(mù)完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港要求律师(shī)行(xíng)在(zài)银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国(guó)内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多(duō)项(xiàng)文(wén)件，大力支持(chí)国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商(shāng)品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关(guān)的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设(shè)中的(de)房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或(huò)房(fáng)款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一(yī)次(cì)性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地(dì)产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提(tí)高(gāo)了(le)居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行(xíng)业各项(xiàng)指(zhǐ)标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地(dì)产企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，之字是什么结构的字，近字是什么结构购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的(de)风(fēng)险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资(zī)金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市(shì)则(zé)按(àn)照项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的(de)资(zī)金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付(fù)资(zī)金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付(fù)质(zhì)量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付(fù)前资(zī)金由(yóu)第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付(fù)后通(tōng)过(guò)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的(de)定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担任何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回。之字是什么结构的字，近字是什么结构

　　首付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支之字是什么结构的字，近字是什么结构付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英国(guó)期房(fáng)预售资(zī)金监管极为(wèi)严(yán)格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入(rù)开发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完(wán)成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严(yán)重失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设(shè)置购房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先(xiān)支付(fù)的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房(fáng)前(qián)只需支付(fù)最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者(zhě)向银行(xíng)申(shēn)请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势(shì)复杂(zá)性(xìng)和(hé)人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来看(kàn)，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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