文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家(jiā)存(cún)在预售制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中国住房进入(rù)存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度(dù)有助(zhù)于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房(fáng)地(dì)产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出(chū)售的(de)基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租(zū)金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核(hé)心的(de)住房(fáng)供不应(yīng)求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动(dòng)了(le)中国香(xiāng)港楼(lóu)市(shì)几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提(tí)升了对(duì)于预售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求(qiú)律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明(míng)化(huà)机(jī)制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需(xū)求大(dà)和(hé)供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国(guó)内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难(nán)题(tí)，开发(fā)商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目(mù)的(de)开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是(shì)为了(le)缓解(jiě)房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银(yín)行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了(le)房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居(jū)民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已(yǐ)成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是两个(gè)独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需(xū)要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期分房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等(děng)，则(zé)风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目(mù)工程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时(shí)代的(de)高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘(pán)建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或(huò)二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎ自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期o)修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发(fā)商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时需取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审(shěn)查(chá)后(hòu)发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到(dào)购(gòu)房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一(yī)名(míng)律师，负责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确(què)认无(wú)误(wù)后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而(ér)超出(chū)10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确(què)认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金(jīn)在(zài)进入(rù)开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是(shì)唯一一(yī)部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必(bì)须(xū)完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的(de)保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相(xiāng)应的(de)保证金证明(míng)书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该(gāi)措施(shī)保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及(jí)印花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房者(zhě)向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供(gōng)在(zài)此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的(de)项目资(zī)金账户(hù)，账户(hù)资金提取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地(dì)产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工(gōng)保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立(lì)按(àn)工(gōng)程进度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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