万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债务(wù)人被中(zhōng)国信达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万可(kě)能没你想象的那(nà)么(me)简单。

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　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去(qù)了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确(què)实(shí)已经(jīng)支付价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业主没有过(guò)错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人(rén)民法院关(guān)于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明(míng)确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权的(de)，人民法(fǎ)院应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均(jūn)为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖(mài)出去(qù)回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

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　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人(rén)士，如(rú)知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

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　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营(yíng)业(yè)收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫(hè)的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的(de)高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股东(dōng)周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过(guò)在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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