5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代(dài)表的(de)机构对(duì)于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基金一季(jì)报(bào)统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四(sì)季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映(yìng)射到(dào)二级(jí)市(shì)场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的(de)行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及(jí)过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时(shí)间段恰(qià)好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公(gōng)募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前十(shí)的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第一(yī)季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这也是(shì)连(lián)续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季(jì)还(hái)小幅增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资(zī)成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是(shì)，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地(dì)产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字ine-height: 24px;'>精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字资源和良(liáng)好的(de)不(bù)动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房(fáng)开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在(zài)这一(yī)轮行业(yè)出清的(de)过(guò)程中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长期的(de)维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估(gū)值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首(shǒu)席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地(dì)产业内(nèi)人(rén)士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下(xià)滑的(de)情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场表现也(yě)不(bù)太(tài)乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济(jì)状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的(de)短期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整(zhěng)个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比(bǐ)同行(xíng)好得多(duō)的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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