导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不(bù)到(dào)一(yī)成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户(hù)有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在(zài)不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地(dì)产大(dà)分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子(zi)是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语(chéng)乡建设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业(yè)楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1，看(kàn)似意(yì)味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住宅，一(yī)套设施(shī)齐(qí)全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要用(yòng)到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们(men)需要(yào)进一步(bù)推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二(èr)手房加(jiā)总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品(pǐn)住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作(zuò)的(de)流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两(liǎng)套(tào)房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大(dà)等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的(de)生活带来了很大的(de)不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代(dài)生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米(mǐ)的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的(de)占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建(jiàn)房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需(xū)求中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)、质(zhì)量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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