近两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配和本金的归(guī)还，在(zài)选择投资标(biāo)的时(shí)应(yīng)了解资(zī)产(chǎn)类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源(yuán)为持有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基(jī)金(jīn)募集材料和(hé)信息(xī)披(pī)露(lù)文件，结(jié)合行业及(jí)市(shì)场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设(shè)施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳(wěn)定收(shōu)益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过(guò)分(fēn)红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额(é)的(de)分(fēn)红金(jīn)额进行(xíng)计算(suàn)。除权操(cāo)作是(shì)对分红前(qián)后基(jī)金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提是(shì)本(běn)金之上的(de)增值部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派琪琪格蒙语什么意思”更为准确，分派的(de)是本(běn)金与增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李琪琪格蒙语什么意思华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类(lèi)和产权类(lèi)两大(dà)资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的(de)收益(yì)主要包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要(yào)来自(zì)项(xiàng)目(mù)每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产(chǎn)属性不同而(ér)形成区(qū)别。特许经营权(quán)类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产(chǎn)权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市(shì)场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权到(dào)期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金额的(de)分(fēn)配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即(jí)使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生(shēng)的(de)现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期(qī)后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地(dì)出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著(zhù)的(de)资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别(bié)。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表(biǎo)的项目进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的(de)账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对(duì)股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注(zhù)内(nèi)部收(shōu)益率的(de)高低，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资产更多关注(zhù)分派(pài)率(lǜ)高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自(zì)底层(céng)资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时(shí)分(fēn)红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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