5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据(jù)显示(shì)，以(yǐ)南(nán)方和(hé)华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的首次回(huí)升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显；其(qí)次是(shì)金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的(de)行业，传统认知上没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出(chū)现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的(de)需(xū)求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资(zī)机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的(de)股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因(yīn)，一方面(miàn)是该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫(yì)情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年(nián)来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。哈巴狗是什么意思，哈基米是什么意思从第一季(jì)度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南(nán)方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值(zhí)更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在(zài)毛(máo)利(lì)率在25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的(de)销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期(qī)的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估(gū)值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造(zào)持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去(qù)持续(xù)观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房哈巴狗是什么意思，哈基米是什么意思地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善的(de)房企，主要(yào)是因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且主要(yào)集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出(chū)现环比(bǐ)下滑(huá)的情况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月的(de)市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度(dù)都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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