文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东等(děng)地明确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，七月既望是什么意思，壬戌之秋,七月既望是什么意思建你的(de)房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房(fáng)地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然(rán)二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济(jì)规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于(yú)落实(shí)中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在(zài)购买(mǎi)期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付(fù)。所以，预(yù)售制度是(shì)需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在(zài)中国(guó)住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是(shì)个(gè)技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠七月既望是什么意思，壬戌之秋,七月既望是什么意思杆率等进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻(xún)求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的(de)订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经(jīng)全部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进(jìn)城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配(pèi)套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力(lì)支持(chí)国(guó)内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模式，住(zhù)房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企资(zī)金压(yā)力(lì)，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设(shè)。具(jù)体(tǐ)来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的(de)房(fáng)屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程(chéng)进(jìn)入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积(jī)和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资(zī)产投资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社(shè)融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能(néng)根据购房合(hé)同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企业(yè)预(yù)售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的(de)工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积(jī)或者(zhě)项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发(fā)时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或(huò)预(yù)付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是(shì)开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低(dī)可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信(xìn)托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建(jiàn)设(shè)过(guò)程(chéng)中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一(yī)定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工(gōng)期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在(zài)支(zhī)付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋(wū)出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严(yán)格(gé)监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款的(de)方(fāng)式，但是(shì)交房前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前(qián)付(fù)款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么(me)是定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合(hé)同以及订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购(gòu)买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等(děng)，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的(de)订金与付款会存入(rù)银(yín)行(xíng)专门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了(le)政(zhèng)策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求(qiú)的支持(chí)力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制。长效(xiào)机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定(dìng)金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开发(fā)商(shāng)违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资(zī)金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直接(jiē)监(jiān)管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负(fù)责(zé)、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期(qī)结(jié)束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 七月既望是什么意思，壬戌之秋,七月既望是什么意思