5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司(sī)市值(zhí)在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；22022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来(lái)的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别(bié)为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报(bào)汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次(cì)是金地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产(chǎn)是复(fù)苏链上最(zuì)后一(yī)环(huán)，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映(yìng)射到二(èr)级(jí)市(shì)场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期(qī)一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也(yě)出现(xiàn)了(le)一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求端还需(xū)要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现股价(jià)上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后(hòu)日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的(de)上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度(dù)的(de)收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该(gāi)公司(sī)后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第(dì)一季度(dù)十(shí)大流(liú)通股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三(sān)个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上(shàng)述(shù)两家上海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位(wèi)，此外(wài)联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机(jī)构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经(jīng)历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势(shì)的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一(yī)思路的话，或(huò)许还(hái)是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿(ná)地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为过(guò)去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个(gè)别城市四月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场(chǎng)的去库(kù)存(cún)压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中(zhōng)提及(jí)个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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