文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于(yú)落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而(ér)是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完(wán)全(quán)交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后(hòu)改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度(dù)有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在(zài)当前(qián)的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国(guó)务院发展研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地(dì)价(jià)款已(yǐ)经全部支(zhī)付(fù)，还要证明(míng)自(zì)身(shēn)有资金(jīn)等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作(zuò)等(děng)采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商(shāng)品房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行(xíng)住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福(fú)利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金或房款的(de)行为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预(yù)售制商品房(fáng)也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发(fā)展起(qǐ)到了(le)重要作(zuò)用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)的资金(jīn)需求(qiú)，也(yě)提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步(bù)，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城(chéng)市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下(xià)游产业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全社会固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市(shì)场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得(dé)款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具(jù)体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资(zī)金继(jì)续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大(dà)开发时(shí)代的(de)高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购房者(zhě)预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部来(lái)自(zì)银行，银行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房(fáng)可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国(guó)开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节(jié)点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部(bù)完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经(jīng)营问(wèn)题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确(què)认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资(zī)金在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并(bìng)将相(xiāng)应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施(shī)保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约(yuē)为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户(hù)，交房(fáng)后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例(lì)方(fāng)面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛到(dào)了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性(xìng)复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后(hòu)定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银行(xíng)的(de)第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府相关(guān)部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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