万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同(tóng)债(zhài)务人被(bèi)中国(guó)信达(dá)追(zhuī)债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的(de)维权(quán)信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)比较长的古诗词，比较长的古诗10句谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公司(sī)北京市(shì)分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页(yè)面上又注明(míng)这75套房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这些房子(zi)根本没有网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些(xiē)业主确(què)实(shí)已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事(shì)执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的(de)，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的(de)可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法院(yuàn)关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的(de)方式明确了购房人(rén)的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目(mù)的购买房(fáng)屋(wū)并已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等(děng)选择(zé)退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模(mó)，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价(jià)率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就(jiù)以神(shén)秘(mì)高端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论(lùn)是(shì)一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价格(gé)，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对手是(shì)当(dāng)时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环(huán)的背后，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”却(què)多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定(dìng)义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将比较长的古诗词，比较长的古诗10句转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国(guó)安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国(guó)安的估(gū)值一直没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续(xù)质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被(bèi)执行人(rén)成为“老(lǎo)赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身？

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