导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查(chá)调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不意(yì)味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算)结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意(yì)味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需(xū)求(qiú)。全国(guó)总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至(zhì)，大分(fēn)化时(shí)代下(xià)地(dì)产矛(máo)盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手(shǒu)房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量(liàng)数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们(men)测算(suàn)出中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的房子(zi)是否真的(de)过(guò)剩了(le)？据此判断未来房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的(de)新闻发布会(huì)上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算市场看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意(yì)味着人(rén)人都有(yǒu)房间(jiān)居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数不(bù)能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐(qí)全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保(bǎo)障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的(de)中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以说(shuō)户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米(mǐ)，不(bù)及全国(guó)人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市(shì)将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即(jí)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主(zhǔ)要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希(xī)望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着(zhe)经济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平的(de)提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据调查的(de)是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低(dī)，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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