万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(f中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方áng)子(zi)早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目(mù)的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司(sī)北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债(zhài)务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北(běi)分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的(de)高端(duān)人(rén)士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确(què)实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过(guò)错(cuò)，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实(shí)际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司(sī)中国信(xìn)达(dá)申请(qǐng)不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目(mù)前中国(guó)信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没(méi)有很大规模，也没有很(hěn)高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵(guì)的(de)楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成(chéng)为北(běi)京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银(yín)杏树(shù)，还(hái)是每平(píng)米20万(wàn)元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创(chuàng)的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时(shí)有名(míng)的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些(xiē)对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中(zh中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方ōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试(shì)过(guò)多元化(huà)业(yè)务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金(jīn)辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其(qí)实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安(ān)的(de)时(shí)间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的(de)高(gāo)达(dá)11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于(yú)难。不过在(zài)实控人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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