近(jìn)两(liǎng)年火(huǒ)爆(bào)的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已(yǐ)包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归(guī)还(hái)，在选择(zé)投资标的(de)时应了解资产类型(xíng)和(hé)分(fēn)红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年(nián)分(fēn)配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价(jià)格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实(shí)际获得(dé)的现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平(píng)也(yě)表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金(jīn)额(é)以现金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而(ér)是由可(kě)供分(fēn)配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资(zī)者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不(bù)达预期，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格波(bō)动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分(fēn)红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营业绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额(é)根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资(zī)人(rén)在(zài)基(jī)金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期(qī)投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本(běn)金之上的(de)增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个(gè)部分(fēn)之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同(tóng)年(nián)限到期后基(jī)金(jīn)价(jià)值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包(bāo)括每(měi)年(nián)的(de)现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了(le)利(lì)润分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的悲痛和悲恸的区别在哪，比悲伤更高级的词公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回(huí)本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)该(gāi)负责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份(fèn)额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加(jiā)投资，有(yǒu)机(jī)会进一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自悲痛和悲恸的区别在哪，比悲伤更高级的词底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报(bào)也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红(hóng)金额(é)与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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