万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书院再次(cì)受(shòu)到舆论关(guān)注(zhù)，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债务(wù)人被(bèi)中国(guó)信(xìn)达追债，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发(fā)现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达(dá)近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达(dá)资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)北(běi)京(jīng)市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出(chū)去(qù)，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的(de)，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释(shì)的方式(shì)明确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请(qǐng)求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价款的商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国信(xìn)达申请不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价(jià)，成为当(dāng)时(shí)京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是(shì)被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成(chéng)本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树(shù)，还(hái)是(shì)每(měi)平米20万元的(de)价(jià)格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的(de)它(tā)，对手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部(bù)全部(bù)股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。<大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？/p>

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但(dàn)国(guó)安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述(shù)被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的(de)情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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