近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高(gāo)比例(lì)的(de)稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额(é)交易价(jià)格的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年(nián)度可(kě)分配金(jīn)额(é)以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济(jì)的影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额(é)进行计算(suàn)。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资(z汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市ī)的信心，同时(shí)需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的(de)比例是(shì)变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和(hé)产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，两(liǎng)者的比率(lǜ)也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各(gè)类公募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相(xiāng)当于(yú)包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的(de)二级市(shì)场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人也认为(wèi)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供分(fēn)配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价(jià)随(suí)着(zhe)分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限(xiàn)一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在本质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于(yú)企业(yè)本身经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值(zhí)体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多(duō)关(guān)注分派(pài)率高(gāo)低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市)此前市场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的(de)可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料(liào)中披(pī)露预测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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