饱受争议的二(èr)手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的(de)重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发(fā)布了关于规范(fàn)房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机(jī)构(gòu)存(cún)在利用(yòng)房源客源(yuán)优势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户个人信息等问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人负(fù)担、侵害其合(hé)法权(quán)益(yì)。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部门从(cóng)加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费(fèi)、严格(gé)实行明码标价等十(shí)方面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线(xiàn)城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房占市场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大(dà)量二手房成交依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地(dì)产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成本(běn)较高、交易(yì)周期较(jiào)长，具有非常强的(de)专业(yè)性，居(jū)民往(wǎng)往(wǎng)通(tōng)过(guò)中介来完成(chéng)。但(dàn)很(hěn)多中(zhōng)介利用信息不(bù)对称等问题，将非(fēi)必要的(de)收(shōu)费夹(jiā)带(dài)其中，如收(shōu)取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费(fèi)等，对居民(mín)造成额外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场(chǎng)交易(yì)过程中存在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服务在内的相(xiāng)关(guān)市场(chǎng)交易(yì)行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作(zuò)的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多的一个话(huà)题，便(biàn)是房地产经纪(jì)服务费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部(bù)门(mén)主(zhǔ)要(yào)监(jiān)管(guǎn)的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋(wū)交易过程(chéng)中(zhōng)，部分(fēn)价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要(yào)缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不(bù)低的中介费。以(yǐ)北(běi)京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构要合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越(yuè)低(dī)的原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方共同承担(dān)经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家计(jì)委(wěi)建设(shè)部(bù)下发的(de)《关于房地产(chǎn)中介服务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目(mù)前北京市(shì)执行的2014年(nián)更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各方协(xié)商同意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政府(fǔ)定价(jià)，房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收费多少由(yóu)各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门(mén)当前(qián)并未明确具体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过(guò)程(chéng)中(zhōng)对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标(biāo)价(jià)即可。而房(fáng)地产经纪服务机(jī)构在具(jù)体收取过程(chéng)中，会结合房(fáng)屋(wū)价值及工资标准，综合(hé)计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题，两部门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地产减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭经(jīng)纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户(hù)端等(děng)场(chǎng)所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当向交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人出具收费清(qīng)单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于(yú)市场平均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡(x减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭iāng)建设部门将会同(tóng)市(shì)场监管等部(bù)门采取约谈等(děng)综(zōng)合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查处不(bù)按规(guī)定明码(mǎ)标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地产经纪机(jī)构相关违法(fǎ)违(wéi)规(guī)信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实(shí)行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务(wù)费率越(yuè)低的(de)原则实(shí)行分档定价(jià)，合理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规定，未来(lái)如何具体认定其中的细(xì)则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域(yù)的调整改善(shàn)、规范化，有利(lì)于(yú)行(xíng)业健康发(fā)展(zhǎn)。同(tóng)时(shí)，由于二手房很多房(fáng)源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等(děng)都(dōu)可能对(duì)交易(yì)产生影响，这对(duì)房地产经纪服务(wù)行业的专业(yè)性提出(chū)更高(gāo)的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该由(yóu)上下家各支付(fù)一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市(shì)的二手房(fáng)交易(yì)过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样(yàng)的(de)情(qíng)形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费(fèi)及税费均由购房(fáng)者来承(chéng)担(dān)。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能(néng)通过(guò)转嫁(jià)的(de)方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转(zhuǎn)嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的(de)情况，一(yī)些(xiē)房产中介公司将其(qí)视为向购房者单边收费的行为。部(bù)分中(zhōng)介公司可(kě)能会利用(yòng)其支(zhī)配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费的基础上，再次向房(fáng)东(dōng)收取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费用，房(fáng)东往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实际(jì)上相当(dāng)于变相(xiāng)推(tuī)高了房价(jià)。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明(míng)度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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