OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几(jǐ)日(rì)的(de)下(xià)跌(diē)走势(shì)，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟(nǐ)新购(gòu)入(rù)基(jī)础设施资(zī)产张润(rùn)大厦(shà)的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同(tóng)步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士表示，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从(c2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数óng)根本上影响其内外价值(zhí)，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技的事(shì)件继续扰(rǎo)动公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消息(xī)影响，华安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易(yì)日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大(dà)园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来(lái)，尽管出(chū)于风险规避的原因(yīn)，最近(jìn)几个(gè)交易(yì)日(rì)场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前(qián)随着二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等(děng)多(duō)重因(yīn)素影响，不好判断价(jià)格(gé)是不是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品(pǐn)年(nián)内二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备(bèi)一(yī)定(dìng)的(de)投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济(jì)复(fù)苏的(de)步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私(sī)募(mù)基(jī)金执行董事(shì)高如星对此表示，若张江园区最(zuì)终能(néng)顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)没有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调(diào)至得这么急(jí)、这么深，加上(shàng)前期(qī)本身园区(qū)类资产就(jiù)回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续(xù)密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露(lù)的张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相(xiāng)关事项进行了解释说(shuō)明，市场信心得到了(le)一定提振，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上和线下(xià)的扩募说明会上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)的信心(xīn)，预(yù)计签署意向书(shū)和(hé)合同谈(tán)判中的储(chǔ)备租(zū)户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租(zū)率将(jiāng)得(dé)到(dào)回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关(guān)负(fù)责人坦言，事发突然(rán)确(què)实始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第(dì)一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介绍说，目前(qián)储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技(jì)术(shù)等产业客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积超过(guò)了2万方。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批(pī)扩募、对(duì)市场负(fù)责的态度，我(wǒ)们(men)肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完(wán)成(chéng)去(qù)化(huà)。”相关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同(tóng)区域的(de)张江光大园(yuán)项目一(yī)季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益(yì)人(rén)有那么多储备租(zū)户，之前的空置(zhì)率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大园一(yī)直以来(lái)都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定，租户(hù)的调租(zū)和换租都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而(ér)这次项目的(de)大租户(hù)退(tuì)租正好(hǎo)发(fā)生在市场活(huó)跃度的短(duǎn)期低点，目前市(shì)场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边(biān)也作了一(yī)定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大(dà)厦和张(zhāng)江光大园项目(mù)在给(gěi)租户的(de)分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准、租(zū)金水平等方面也(yě)有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度(dù)高一些(xiē)，单价(jià)也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自(zì)身也会有诉(sù)求(qiú)，也(yě)会(huì)根据自身需(xū)求和预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成(chéng)以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理(lǐ)人都变成了(le)一家，后续我们在(zài)资源共(gòng)享和联(lián)合营销(xiāo)方面(miàn)能更加充(chōng)分(fēn)发(fā)挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)表示，张江集团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在(zài)管资产约五百(bǎ2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数i)万方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空(kōng)间资产上市(shì)平(píng)台目标(biāo)的坚实后盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平台(tái)和它未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了一些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我们(men)在张江科学城这(zhè)三十(shí)年建设(shè)发展(zhǎn)过程中所经(jīng)历(lì)的相比(bǐ)，只能算是一个(gè)非常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一切可(kě)能化(huà)解(jiě)当前突发事件的所有负面(miàn)影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市(shì)场的信心。”

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