5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持(chí)有的房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持(chí)股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出(chū)色(sè)，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三(sān)年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例(lì)也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在(zài)今年(nián)一季(jì)度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比重合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于(yú)房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看(kàn)均(jūn)有退步(bù)，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收(shōu)获行(xíng)业(yè)贝塔的红(hóng)利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什么(me)投资机(jī)会的。但在(zài)这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年(nián)销售面积很难(nán)再出(chū)现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端还顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民(mín)的(de)杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的(de)需求或(huò)将(jiāng)回落，在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地(dì)产(chǎn)爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落(luò)时，行(xíng)业的(de)贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业(yè)务为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入(rù)52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规(guī)模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏(sū)至近(jìn)年(nián)来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然也吸引了(le)知名(míng)机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全(quán)指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的(de)价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信(xìn)用(yòng)问题(tí)或者资(zī)金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司(sī)尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于(yú)民(mín)营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务(wù)关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身(shēn)资产(chǎn)的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部(bù)将出(chū)现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是(shì)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公司也(yě)是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度(dù)较(jiào)大(dà)。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而(é顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉r)在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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