文(wén)：任(rèn)泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然(rán)二(èr)次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìn几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了g)和(hé)房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商放(fàng)杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完(wán)全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居(jū)住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是(shì)实现老百(bǎi)姓(xìng)安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统(tǒng)的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经(jīng)推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的(de)一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地(dì)解决(jué)了(le)核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间(jiān)也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期(qī)发(fā)展工(gōng)业化(huà)的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等(děng)城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度(dù)不再(zài)适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于(yú)进一(yī)步深化城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市场(chǎng)经济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了(le)房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始(shǐ)房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售制(zhì)的初衷是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先(xiān)出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流(liú)程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需(xū)要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走完(wán)发达国(guó)家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累(lèi)计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了(le)中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地(dì)经(jīng)济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增长渠道，房地(dì)产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的(de)《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股(gǔ)票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购(gòu)房者和开(kāi)发商(shāng)之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违(wéi)约，购房(fáng)者(zhě)只能(néng)根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全(quán)由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预(yù)售(shòu)监(jiān)管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字(zì)那就是(shì)“没钱(qián)”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发(fā)企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市(shì)则按(àn)照(zhào)项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代的(de)高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋(wū)交付(fù)质量(liàng)的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房(fáng)款(kuǎn)。几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了二是(shì)开发(fā)商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及(jí)首付环(huán)节(jié)，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银(yín)行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期(qī)支付(fù)房款(kuǎn)的制度(dù)，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银(yín)行(xíng)按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过(guò)5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或(huò)指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需(xū)支付(fù)最多不(bù)超20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加(jiā)坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期(qī)房付(fù)款流(liú)程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商(shāng)遵(zūn)守，支付节(jié)点一般(bān)为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随(suí)着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立开(kāi)发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保(bǎo)护(hù)购(gòu)房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三方(fāng)资(zī)金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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