“现在的房地产很难再出现像过去(qù)十年(nián)的系(xì)统性行情。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪灏向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，房地产行业分化(huà)的愈加(jiā)明显(xiǎn)，让机构和(hé)投(tóu)资者(zhě)的关注度从(cóng)板块(kuài)向单个(gè)标(biāo)的(de)转移。上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬向《红周刊(kān)》指出(chū)，从(cóng)行业来(lái)看，无论是业(yè)绩，还是估(gū)值，房地产都已经双杀到了最(zuì)底(dǐ)部，而且是反复地杀到了底部，再往下的空(kōng)间已经(jīng)不(bù)大了。

　　三道(dào)红(hóng)线(xiàn)等指(zhǐ)标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法重(zhòng)要参考

　　那么如(rú)何寻找房(fáng)地产个股的(de)阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地(dì)产赛道中进行选择，需要非常小心，避免(miǎn)选了半天，标的公(gōng)司出现爆(bào)雷(léi)的(de)情(qíng)况(kuàng)。除此之外(wài)，洪灏指(zhǐ)出，需要满足(zú)以下三个基准：有(yǒu)大的国资(zī)背景的、杠杆(gān)率较低的、此(cǐ)前没(méi)有踩过红(hóng)线的。

　　他(tā)还表(biǎo)示，如(rú)果关(guān)注(zhù)一下今年房地产的(de)开发资金(jīn)来源(yuán)，可以发现，其实(shí)银行(xíng)的(de)信贷倾向(xiàng)是不太愿意给(gěi)房(fáng)企贷款的，房企(qǐ)的主(zhǔ)要(yào)资(zī)金来源来自新盘的(de)销售。但今年新房的销(xiāo)售(shòu)情况相(xiāng)较一般。再关(guān)注一下(xià)，哪些房企能从银(yín)行拿到钱(qián)，其(qí)实主要还是那(nà)些(xiē)有国企(qǐ)背景的房(fáng)企(qǐ)，民(mín)营房企相对比较困难，所以整个行业出现了(le)一个很明(míng)显(xiǎn)的分化，无论是在销售(shòu)，还是融资等各个方面(miàn)都(dōu)非常明显。现在(zài)有国资(zī)背(bèi)景(jǐng)的房企(qǐ)在资(zī)本(běn)市场表(biǎo)现相对较好(hǎo)，但没有国(guó)资背景的民营房企股价大(dà)多(duō)表(biǎo)现很一般(bān)。

　　陈(chén)昊扬则向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，在房地产行业内，我们(men)的逻(luó)辑是(shì)，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具体到(dào)如何挖掘，我们(men)会特别重视企业的成本优势，更具体一点，就是它(tā)的净(jìng)借贷水平（净(jìng)负债率）是不(bù)是行(xíng)业内的(de)最低水平；利润率是(shì)不(bù)是行业内最高(gāo)的；融资成本(běn)是否是行业(yè)内最低的；建安成本是否也(yě)是(shì)业内最(zuì)低的；这些都是我们看重的一家房企的综合成(chéng)本。

　　需要(yào)注(zhù)意(yì)的是，能够同(tóng)时(shí)满足上述条件的房企并(bìng)不多。即便是在国央企(qǐ)中，仍有部分房企出现了“三道红(hóng)线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势(shì)。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中国武夷等国央企“三(sān)道红(hóng)线”全(quán)踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展(zhǎn)、光(guāng)明地产(chǎn)、云南城(chéng)投、首(shǒu)开股份、珠江股份、城投控股等国央企房企也踩了“三(sān)道红线”中的两条。

　　2022年激(jī)进扩张房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出(chū)，即便(biàn)是有着较稳健特色的国央(yāng)企房企，其财务指(zhǐ)标称(chēng)得上(shàng)完全(quán)健康的仍是(shì)少数。而更加(jiā)值得注意的是(shì)，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始大举扩(kuò)张。而(ér)这无疑(yí)又进一步考(kǎo)验(yàn)着国央企的资金链(liàn)情(qíng)况。

　　对房(fáng)企而(ér)言，扩张速(sù)度(dù)的张弛有度尤为重要，节奏把握准确(què)，有助于房企储备优(yōu)质“弹药”；但过于乐观的预判未来市场，以(yǐ)及过于激进(jìn)的扩(kuò)张拿地节奏也有(yǒu)可能让房企重蹈此前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置的一家房企进行举例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连续4年的净(jìng)借贷比例都维持在(zài)33％左右，完全没有增加(jiā)杠(gāng)杆(gān)比例。而到2022年，这家房企明(míng)显感觉到机会来了，其开始在一线(xiàn)城市(shì)进行大举(jǔ)拿地，净负债率(lǜ)也由此前的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左(zuǒ)右(yòu)，涨(zhǎng)了(le)接近三分之一。与此同时，该房企(qǐ)新购入地块(kuài)也实现了快速的开盘(pán)利用率，预计今年会有更多的楼盘入市。像这类企业就符(fú)合“最后(hòu)的赢家”的特点。一方面(miàn)，在于它本身(shēn)储备了很多弹药，去年(nián)拿地超(chāo)1000亿元，且其中一半在一线城市，另外一半也(yě)主(zhǔ)要集中在强二(èr)线和二线城市；另一(yī)方面，它的扩张(zhāng)是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道(dào)，与之相(xiāng)反，有些(xiē)房企的扩张速度让人(rén)感(gǎn)觉又回到(dào)了(le)2016年、2017年，或(huò)者说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩(kuò)张(zhāng)的民营(yíng)企业(yè)的影子。虽(suī)然说，见到机会(huì)时要出手，但出手的章法仍要小心，如(rú)果(guǒ)负债(zhài)率扩张得(dé)太快，但未来的两年市场没有想象得那么好，可能会(huì)重(zhòng)蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来(lái)衡(héng)量一(yī)家房企(qǐ)的扩张速度是否激进(jìn)？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表(biǎo)示(shì)，主要还是看房企的净负债(zhài)率水平，在我看来，这个比例如(rú)果超过60％，就(jiù)是扩张得(dé)过于快(kuài)速了。

　　不难看出(chū)，这一标准要比“三道(dào)红线”对(duì)房(fáng)企(qǐ)的净负债率要求不得高于100％要更(gèng)加(jiā)严格。陈昊扬解释(shì)，当前房地产行业的复苏(sū)速(sù)度并没(méi)有那(nà)么快(kuài)，所以要(yào)规避公司净负债(zhài)率(lǜ)提高到一个比较危(wēi)险的水平(píng)。

　　《红周(zhōu)刊(kān)》对在2022年拿地(dì)较积极的房企梳理发现，中交地产、中国金(jīn)茂、华发股份(fèn)、越秀(xiù)地产、绿(lǜ)城中国、保利发展等房企2022年(nián)净负债率都在60％之上。其中(zhōng)，中交地产净负债(zhài)率持续(xù)居高不下，在2020年至2022年期(qī)间(jiān)，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比(bǐ)的是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙湖集团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)在践行较积极的(de)拿地(dì)策略的(de)同时(shí)，也较好地控(kòng)制了公司的扩张速度与净负债率水平(píng)（见附(fù)表）。

　　滨江集团(tuán)等个别(bié)民营房企

　　或具备“最后赢(yíng)家(jiā)”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实(shí)际上，他们是(shì)以(yǐ)同(tóng)一筛选标准来看国(guó)央(yāng)企与民(mín)营房(fáng)企，但在各(gè)维度的实际表(biǎo)现上，国央企确实会更(gèng)胜一筹。如(rú)国央(yāng)企的融资扣你几哇日语什么意思 扣你几哇撒由那拉是什么歌成本更低，融资渠道(dào)也更顺畅(chàng)，能够(gòu)做(zuò)到想融就融，这样，国(guó)央企自(zì)然而然就(jiù)具(jù)有天然优(yōu)势。

　　虽然对比民(mín)营房(fáng)企，机构更(gèng)加看(kàn)好国央企，但这也并不意(yì)味着，民营企业(yè)中(zhōng)就(jiù)没有“黑马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理(lǐ)发(fā)现，仍有少数民营房企同样受到机构的青睐。比如(rú)，根据2023年一(yī)季(jì)报，滨江集团的十大流通股东中新(xīn)进了(le)“中国工(gōng)商银行股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司－景顺(shùn)长城中国回报灵活配置混合型(xíng)证(zhèng)券投资基(jī)金”“全国(guó)社保基金一一六组(zǔ)合(hé)”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开始，百亿私(sī)募珠海阿(ā)巴马资(zī)产管(guǎn)理有限公司就(jiù)长(zhǎng)期持有滨(bīn)江集团。根据一季(jì)报，该资产公(gōng)司的几只产品合(hé)计持有滨江集(jí)团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团(tuán)的(de)受(shòu)青(qīng)睐，和其自身的基本面(miàn)表现(xiàn)存在(zài)一定关系。2020年以来(lái)的近三年时间，房(fáng)地产市(shì)场整体在走(zǒu)“下坡(pō)路”，但作为杭州本土房(fáng)企的滨(bīn)江集团(tuán)仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销(xiāo)售规模、新增土储、股价(jià)表现等多维(wéi)度(dù)都表现(xiàn)了较强的(de)增长势(shì)头。

　　业绩(jì)方(fāng)面，2020年～2022年(nián)期间，滨江(jiāng)集团(tuán)扣非归(guī)母净利润(rùn)依次(cì)为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年(nián)一季(jì)报，今年一季(jì)度，滨江集团更(gèng)是(shì)实现了扣非归母净利润5.41亿元(yuán)，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜(tóng)时(shí)代”仍能保持自身业绩的持(chí)续增长，和滨江集团扎(zhā)根杭州的战略布局关系密(mì)切。根据2022年(nián)年(nián)报，滨江集团有(yǒu)近(jìn)七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭(háng)州地区的营收比重只占到近六成(chéng)。近三年持续稳居杭州房企(qǐ)销(xi扣你几哇日语什么意思 扣你几哇撒由那拉是什么歌āo)售排名第一(yī)。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在(zài)杭州的(de)土储(chǔ)补充(chōng)同(tóng)样较为积极，根据诸葛找(zhǎo)房、住在杭州网数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额依(yī)次为404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持续稳居杭州的(de)本土第一。

　　而滨江集团在杭(háng)州的较(jiào)突出表现(xiàn)，也让滨江集团的(de)房企排(pái)名迅速提升。到2023年，滨江集团(tuán)的房企排名已冲进(jìn)前十(shí)，根据(jù)中指数据(jù)，2023年前4月，滨(bīn)江集团实现销售额(é)607.3亿元(yuán)，位(wèi)列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江(jiāng)集(jí)团股(gǔ)价翻(fān)了(le)超(chāo)一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多家机构的集中调(diào)研。滨江(jiāng)集团发布公告表(biǎo)示，公司于5月10日接受(shòu)了(le)信(xìn)达(dá)证券、金鹰基金、建(jiàn)信(xìn)养老、新华养老等(děng)18家机构调研。

　　产业(yè)链布(bù)局重点移至存量赛(sài)道

　　机构在下游(yóu)家(jiā)纺(fǎng)、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房地产(chǎn)开(kāi)发只(zhǐ)是(shì)房地产(chǎn)产业链上的中游(yóu)环(huán)节(jié)，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料(liào)供应商，而下游应用行业主要包括中介服务、家(jiā)用电器、物业管理(lǐ)、家(jiā)居用(yòng)品。综合《红周刊》的采访，房地产开发环(huán)节与上游材料(liào)端息(xī)息(xī)相(xiāng)关，新盘开工不足(zú)导致上游不(bù)被(bèi)看好，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至下(xià)游。“中国房地产行业在进(jìn)入存量房时代，所以对地产产业(yè)链，尤其是(shì)偏(piān)消费属性的(de)家装家居领域，我们相对(duì)看好(hǎo)，因为(wèi)居民保有的住房规模越来越大，随(suí)着时间的(de)增(zēng)加，内装更新的需(xū)求也会越来越多(duō)。美国过(guò)去的数据充分说明(míng)了这一(yī)点，在新(xīn)房销售见顶之后(hòu)，家具(jù)消(xiāo)费的(de)增长却(què)一直(zhí)都很好。对于地产产业(yè)链，我们相(xiāng)对看好(hǎo)和内装相关的行业，例(lì)如消费(fèi)建材、家(jiā)居装饰等。”万家基(jī)金人(rén)士表示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下(xià)游细分(fēn)中相关赛(sài)道龙头年内表现的(de)统计，目前暂居前两位的都(dōu)是来自家纺(fǎng)赛道(dào)的(de)公司，它们(men)分别(bié)是(shì)富安娜和水星家纺(fǎng)，特别是前者(zhě)在(zài)月线连(lián)收(shōu)七根阳(yáng)线的(de)基(jī)础上，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜(nà)主要从事纺织家居(jū)、睡(shuì)眠家(jiā)居、生(shēng)活类(lèi)产品的研发、设计、生产及销(xiāo)售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自(zì)有品牌。第一季度报告显示，报告期内，富安娜实(shí)现营业收入(rù)约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现归属于(yú)上市公司股东的净利润(rùn)约1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报的十(shí)大流通(tōng)股股东来看，能够发(fā)现该股早已成为(wèi)基金重仓股的天(tiān)下，彼时包(bāo)括公募(mù)的中(zhōng)欧价值(zhí)发现(xiàn)、中(zhōng)欧潜力价值、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新价值和(hé)私募的明河2016，都在其中(zhōng)出现(xiàn)，占据了(le)半(bàn)壁(bì)江山。需要(yào)强调的是，中欧(ōu)的(de)两只基金都(dōu)是价值派(pài)基金经理曹名长在管的产品，首季其同时重(zhòng)仓的房(fáng)地产(chǎn)产业链股票还有金(jīn)地集团和大亚圣(shèng)象。

　　对比(bǐ)而言，前几年(nián)曾经风光(guāng)一时的家(jiā)居板块也因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不(bù)过好(hǎo)在困(kùn)境反(fǎn)转露出(chū)曙(shǔ)光，家居板块中(zhōng)年内表(biǎo)现最好的(de)是志邦家居(jū)。同(tóng)一时间段，该股年内上(shàng)涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩来看，无(wú)论是营(yíng)收(shōu)还是归母净(jìng)利(lì)润，公司都实现了同(tóng)比双升。

　　从公司的(de)十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，《红周刊》发现(xiàn)广发基金(jīn)经理罗(luó)洋慧眼独(dú)具，一季报中他管理(lǐ)的广(guǎng)发策略(lüè)优选和广发安宏回报均(jūn)增加了(le)持(chí)股，而这两只(zhǐ)产品也成为志邦家居十大流通股股东中仅有的(de)两只公募(mù)。有(yǒu)意思的是，他似乎对于定制家居类标的情有独钟，在(zài)另一家(jiā)赛道公(gōng)司金牌(pái)橱柜(guì)中，他管(guǎn)理的全部三只产品均登榜十大(dà)流通(tōng)股股东，其也成(chéng)为他的独门重仓股。

　　除去(qù)家(jiā)居家纺外，下游的物业股也越来(lái)越被机(jī)构所青睐，不过这(zhè)类(lèi)标的大多(duō)在(zài)香港(gǎng)上市(shì)，如何选择成为难题。对(duì)此，前述(shù)上海公(gōng扣你几哇日语什么意思 扣你几哇撒由那拉是什么歌)募基金经理(lǐ)举例分析：“物业服务(wù)不是一个高毛利的行(xíng)业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣的是(shì)市场(chǎng)化应(yīng)该挣(zhēng)的钱(qián)，以我(wǒ)曾经买的绿城服务为(wèi)例，它在中高端楼盘占比(bǐ)是比(bǐ)较高的(de)，每年到期的合同里(lǐ)提价成功率在(zài)30％～40％。它能(néng)做到滚(gǔn)动(dòng)的大部分项目(mù)到期之后，经过两三轮合同周期(qī)还(hái)能(néng)做(zuò)到产品提价(jià)。”

　　“行(xíng)业里真正能做到(dào)产(chǎn)品提价的公司很(hěn)少，因(yīn)为物业公司很容易(yì)一(yī)开(kāi)始是挣钱(qián)的，后面因为保安(ān)这些固定(dìng)人员成本的(de)年度增长，不过服务没有(yǒu)特别(bié)好，客户没(méi)有那(nà)么满意，能做到提价难度(dù)是非常大(dà)的(de)。但是(shì)该(gāi)公司能在业内(nèi)做到到期之后提价率(lǜ)比较高，这跟(gēn)它的定(dìng)位和比(bǐ)较好的服务是有(yǒu)关系的。”他进一步强调。

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