万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了(le)。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是(shì)，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入(rù)房产的(de)有钱(qián)人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这(zhè)些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中国(guó)信达(dá)北分(fēn)讨债的(de)故事，但(dàn)实(shí)际上，75套(tào)豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页(yè)面上又注明(míng)这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房汉语拼音u在什么时候上面加两点，拼音里的u什么时候加点(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基(jī)本都是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如(rú)果业(yè)主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的(de)，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达(dá)申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的国(guó)民(mín)知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北汉语拼音u在什么时候上面加两点，拼音里的u什么时候加点(běi)京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场，无论是(shì)一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多(duō)次成为(wèi)被执行人(rén)，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫(hè)集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)少爷(yé)”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多(duō)元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中拿(ná)下(xià)北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及(jí)其(qí)实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质押陆(lù)续(xù)质押(yā)，据企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况却(què)持续(xù)没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如(rú)何能(néng)独善其身(shēn)？

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