文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如(rú)果(guǒ)按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一(yī)定(dìng)能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和(hé)长期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一(yī)下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家(jiā)存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部(bù)房款，而(ér)是根据开发商工程进度(dù)在完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的(de)本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地(dì)产也(yě)不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三(sān)好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与财税(shuì)改革(gé)方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系(xì)列问(wèn)题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的(de)经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分(fēn)层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个(gè)亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的(de)分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的资(zī)金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时(shí)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住房供不应(yīng)求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后(hòu)，中国(guó)香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地面临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银(yí八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇n)行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了(le)城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国(guó)内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基(jī)本(běn)适居，住房事(shì)业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售(shòu)面(miàn)积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十(shí)多年(nián)长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动(dòng)的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发(fā)投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等(děng)通(tōng)道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房地(dì)产融(róng)资存(cún)量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立(lì)的合(hé)同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷(dài)款合(hé)同按(àn)时(shí)向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现(xià八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇n)资金链断(duàn)裂等(děng)一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和(hé)按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得(dé)款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地(dì)实(shí)行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式套取的(de)资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一(yī)般设有定(dìng)金或预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制，如英(yīng)国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期(qī)限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金(jīn)由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权保(bǎo)险公司(sī)的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据(jù)工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得(dé)由政(zhèng)府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国(guó)开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于(yú)任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也(yě)采取(qǔ)按工(gōng)期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房(fáng)屋(wū)出(chū)现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各(gè)个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证公(gōng)司(sī)的检验验收(shōu)后(hòu)才能(néng)交付，交付后(hòu)方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经(jīng)过两道(dào)关(guān)口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年(nián)出台(tái)《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签(qiān)订(dìng)购房合同时(shí)，开发(fā)商(shāng)向(xiàng)金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款也(yě)受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或(huò)保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合(hé)同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付15％的(de)首付(fù)及印(yìn)花税(shuì)，同时购(gòu)房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，《发(fā)展商(shāng)条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在此(cǐ)过(guò)程中随(suí)着放出贷(dài)款的(de)增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年(nián)的(de)房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商违约(yuē)后定金(jīn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制是大(dà)势(shì)所趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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